Loueur Meublé

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Régime fiscal : lmp / lmp

Les dispositifs du loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettent d’avoir une stratégie optimale d’investissement. En effet dans un premier temps, les charges d’exploitation ainsi que les intérêts d’emprunt absorbent l’essentiel des recettes et permettent de réduire à néant le revenu imposable. Enfin dans une deuxième phase de constitution du patrimoine, les amortissements différés sur les années précédentes maintiennent à zéro le revenu imposable. Statut LMP : Le loueur en meublé professionnel (LMP) doit générer au moins 23000€ de recettes  par an et  être  supérieur ou égal au revenus annuels, il est obligatoire d'être inscrit au RCS.


A savoir :


Textes de loi :

 

  1. Comprendre les régimes LMP / LMNP
  2. Quels sont les avantages liés aux statuts LMP / LMNP ?
  3. Que faut-il surveiller avec les statuts LMP / LMNP ?
  4. Qui est concerné par les régimes LMP / LMNP ?
  5. Notre avis sur les statuts de Loueur Meublé Professionnel et Non Professionnel
  6. Le + de loueur-meublé
I - Comprendre les régimes LMP / LMNP
 
    Lorsque l’on souhaite acquérir le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut acquérir une location meublée : c'est-à-dire, des logements situés dans des résidences de tourisme ou résidences avec services, des locations saisonnières, des chambres meublées, des EHPAD, des résidences étudiantes ou une partie de la résidence principale du loueur.

    Constitue une location meublée, la location d’immeuble destiné à l’habitation et doté de suffisamment de meubles pour garantir un minimum d’habitabilité, mais aussi la location de résidence de tourisme n’offrant pas de prestations hôtelières.

Principales distinctions entre les deux régimes LMP / LMNP :
 
 Les personnes physiques ou société de personnes (SARL de famille, EURL) soumises à l’impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors qu’ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et qu’ils réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles et que cette activité représente plus de 50% de leur revenu global.
 
 Par opposition sont considérés comme des loueurs non professionnels, les personnes qui, inscrites ou non au RCS, ne retirent pas de cette activité 50% de leur revenu global et dont les recettes locatives sont inférieures ou égales à 23.000€.
 
De plus dans le cadre d’une location en LMP (meublé professionnel), les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d’opter pour le régime réel ou réel simplifié).
Ces mêmes déficits ne sont par contre imputables que sur des revenus non professionnels avec le statut LMNP (meublé non professionnel).
 
Avantages fiscaux communs aux statuts meublés professionnels et non professionnels :
 
            - LMP / LMNP Lorsque l’on opte pour le statut "loueur meublé professionnel " (LMP) ou "loueur meublé non professionnel" (LMNP), il est possible de récupérer la T.V.A. en cas d’acquisition d’un logement neuf et ce, sous trois conditions :
 
     1- le logement doit être situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
     2-  l’investisseur doit passer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, petits déjeuners, accueil - gardiennage et entretien des parties privatives),
     3 - les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).
 
Grâce au statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP -, il est possible d’amortir linéairement l’immeuble (murs hors terrain) sur période de 20 à 30 ans, mais aussi le mobilier sur une période plus courte de 5 à 7 ans. Cela permet de créer des amortissements réputés différés.
Précision concernant le différé d’amortissement Selon le montage financier (prêt bancaire amortissable, in fine ou auto-financement), les dispositions fiscales liées aux statuts de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP - permettent d’effectuer un différé d’amortissement.

Lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d’emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l’impact fiscal sur la fin de l’investissement.
Les revenus générés par la location sont donc exonérés d’impôt même lorsque les charges d’exploitation sont quasi nulles. L’investisseur cumule les amortissements en période déficitaire et utilise ces réserves pour absorber ses revenus actuels.
 
II - Quels sont les avantages liés aux statuts LMP / LMNP ?
 
  *  Le statut de loueur meublé professionnel - LMP - permet de déduire du revenu global la totalité des charges foncières : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, frais d’acquisition, dépenses d’entretien et de réparation, taxe foncière et amortissement du bien.
 
  * Si l’activité en loueur meublé professionnel - LMP - est exercée depuis 5 ans, et que les recettes annuelles ne dépassent pas 250 000€ sur les deux années civiles précédentes, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d’impôts.
 
  * Bénéficiant du même régime que pour la transmission d’entreprise, les héritiers d’un loueur meublé professionnel - LMP - bénéficient d’allègement sur les droits de successions (différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement de celui-ci pendant 10 ans).

 *  Loueur meublé non professionnel (LMNP) Au même titre que le statut de loueur meublé professionnel - LMP -, en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Ces déductions permettant d’absorber la totalité des revenus générés par la location des biens. Si l’acquéreur en tant que "loueur meublé non professionnel" a opté pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l’amortissement des murs, mais aussi du mobilier.
 
III - Que faut-il surveiller avec les statuts LMP / LMNP ?
 
En devenant loueur professionnel (LMP), l’investisseur doit s’acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises. De même, il doit être obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, opter pour le régime du réel ou réel simplifié et enfin avoir un seuil annuel minimal de recettes de 23000€ et des revenus annuels inférieur ou égal.
Dans les cas, meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP), l’investisseur doit impérativement louer un logement meublé, c'est-à-dire contenant un minimum de meubles qui permettre d’y habiter.
 
IV - Qui est concerné par les régimes LMP / LMNP ?
 
  * Le régime de loueur en meublé professionnelle (LMP) est un montage qui intéresse en priorité les investisseurs très fortement imposés, se situant dans les deux dernières tranches d’imposition et disposant d’assises financières importantes. Les revenus générés, pour bénéficier du régime LMP, doivent être supérieurs à 23000€ ; le ticket d’entrée est donc élevé, puisqu’il nécessite l’acquisition de plusieurs logements.
 
  *  Le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) est moins contraignant ; il ne nécessite pas un minimum de revenu locatif. Il permet à tout un chacun, selon sa volonté de placement, de se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires défiscalisés tout en préparant sa retraite.
 
V - Notre avis sur sur les statuts LMP et LMNP
 
Le satut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) et de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) constituent aujourd’hui un des plus puissants outils de gestion du patrimoine.
Ces dispositifs allient à la fois dispositions fiscales et constitution d’un patrimoine immobilier. Dans les deux cas et grâce à ces deux statuts LMP ou LMNP, le but est de se constituer un patrimoine tout en récupérant une rente mensuelle grâce aux loyers comme complément de retraite.
 
VI - Le + de loueur-meublé.fr sur les statuts LMP / LMNP
 
Les loueurs en meublé non professionnel dont les recettes locatives n’excèdent pas 760€ par an sont totalement exonérés d’impôt sur les bénéfices. D’autre part les loueurs en meublé professionnels ont tout intérêt à opter pour le régime du réel simplifié, qui permet de déduire directement du revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.



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