Loueur Meublé

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Comprendre statut LMNP /LMP

Les dispositifs du loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP) permettent d’avoir une stratégie d'’investissement optimale.
En effet dans un premier temps, les charges d’exploitation ainsi que les intérêts d’emprunt absorbent l’essentiel des recettes et permettent de réduire à néant le revenu imposable. Enfin, dans un second temps, celui de la constitution du patrimoine, les amortissements différés sur les années précédentes maintiennent à zéro le revenu imposable.
 
1. Comprendre les régimes LMP / LMNP
2. Quels sont les avantages liés aux statuts LMP / LMNP ?
3. Les obligations à remplir avec les statuts LMP / LMNP ?
4. Qui est concerné par les régimes LMP / LMNP ?
5. Notre avis sur les statuts de Loueur Meublé Professionnel et Non Professionnel
 
I - Comprendre les régimes LMP / LMNP
 
    Lorsque l’on souhaite acquérir le statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou de loueur meublé non professionnel (LMNP), il faut acquérir une location meublée :
Que ce soit, des logements situés dans des résidences de tourisme ou des résidences avec services, des chambres meublées,des EHPAD,des locations saisonnières, des résidences étudiantes ou bien une partie de la résidence principale du loueur. 

    On entend par location meublée, d'une part la location d’immeuble destiné à l’habitation et doté de suffisamment de mobilier pour garantir un minimum d’habitabilité, mais aussi la location de résidence de tourisme ne proposant pas de prestations hôtelières.

Principales différenciations entre les deux régimes LMP / LMNP :
 Conditions du statut d' LMP :
 Les personnes physiques ou société de personnes (SARL de famille, EURL) soumises à l’impôt sur le revenu sont des loueurs professionnels dès lors qu’ils sont inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et qu’ils réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles et que cette activité représente plus de 50% de leur revenu global.

Conditions du statut d' LMNP :
  Par opposition sont considérés comme des loueurs non professionnels, les personnes qui, inscrites ou non au RCS, ne retirent pas de cette activité plus de 50% de leur revenu global et dont les recettes locatives sont inférieures ou égales à 23.000€.
 
Déficits Fonciers :
Avec le statut d' LMP (meublé professionnel), les déficits fonciers occasionnés sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal (à condition d’opter pour le régime réel ou réel simplifié).
Avec le statut d'LMNP ( meublé non professionnel), ces mêmes déficits ne sont par contre imputables que sur des revenus non professionnels .

Avantages fiscaux communs aux statuts meublés professionnels et non professionnels :
 Récupération de la T.V.A. :
Lorsque l’on opte pour le statut "loueur meublé professionnel " (LMP) ou "loueur meublé non professionnel" (LMNP), il est possible en cas d'acquisition d'un logement neuf de récupérer la T.V.A. et ce sous trois conditions :
 
     1- le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée, ou une résidence avec service.
     2-  l’investisseur doit passer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services para-hôteliers (fourniture du linge de maison, accueil,petits déjeuners, enfin gardiennage et entretien des parties privatives),
     3 - les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (5,5%).
 
Amortissements :
Grâce au statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP -, il est possible d’amortir linéairement l’immeuble (soi les murs hors terrain) sur une période comprise entre 20 à 30 ans, mais également le mobilier sur une période plus courte comprise entre 5 à 7 ans. Cela permet de créer ainsi des amortissements qui pourront être réputés différés.
Concernant le différé d’amortissement selon le montage financier (prêt bancaire amortissable, in fine ou auto-financement), les dispositions fiscales liées aux statuts de loueur meublé professionnel ou non professionnel - LMP / LMNP - permettent d’effectuer un différé des amortissements.

Ainsi lorsque la part de capital emprunté devient de plus en plus importante dans les remboursements d’emprunts, les amortissements non déduits des années passées sont alors imputés sur les revenus locatifs actuels. Cela permet de limiter fortement l’impact fiscal sur la fin de l’investissement.
Les revenus générés par la location sont donc exonérés d’impôt même lorsque les charges d’exploitation sont quasi nulles. L’investisseur cumule les amortissements en période déficitaire et utilise ces réserves pour absorber ses revenus actuels.
 
II - Quels sont les avantages liés aux statuts LMP / LMNP ?


L.M.P.
Déduction des charges foncières : 
  *  Le statut de loueur meublé professionnel - LMP - permet de déduire du revenu global l'intégralité des charges foncières : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, dépenses d'entretien et de réparation,frais d’acquisition, taxe foncière et amortissement du bien.
 
Exonération plue value de cession :
  * Si l’activité en loueur meublé professionnel - LMP - est exercée depuis 5 ans, et que les recettes annuelles ne dépassent pas 250 000€ sur les deux années civiles précédentes, alors les plus values de cession du bien sont totalement exonérées d’impôts.
 
Allègement des droits de successions :
  * Bénéficiant du même régime que pour la transmission d’entreprise, les héritiers d’un loueur meublé professionnel - LMP - bénéficient d’allègement sur les droits de successions (différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement de celui-ci pendant 10 ans).
 
Hors calcul ISF :
  *  Si l’investisseur retire de cette activité plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal (hormis pensions, retraites, revenus foncier et revenus de placements financier), les biens loués n’entrent alors pas dans le calcul de l’ISF.
 
L.M.N.P.
Déduction des charges foncières :
 *  Au même titre que le statut de loueur meublé professionnel - LMP -, en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) la totalité des charges foncières sont déductibles des revenus locatifs. Ces déductions permettant d’absorber la totalité des revenus générés par la location des biens. Si l’acquéreur en tant que "loueur meublé non professionnel" a opté pour le régime réel, les loyers deviennent non imposables du fait de l’amortissement des murs, mais aussi du mobilier.
A noter qu’avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les plus values de cession d’immeuble suivent le régime des plus values privées (taxation à 31.3%, CSG incluse, après abattement de 10% par an à compter de la 6ème année, exonération donc à partir de la 16ème année).

Réduction d'impôts :
*  Dans le cadre du statut de loueur meublé non professionnel, possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôts égale à 25% (18% à partie de 2011) du prix de revient de l'investissement (plafonnée à 300 000€), à condition d'investir dans:
      - une résidence avec services pour étudiants
      - une résidence de tourisme classée
      - un établissement mentionné au 2° de l'article L611-2 du code de la santé publique (ehpad)

A noter:  le mobilier sera amorti, ainsi que la fraction supérieur à 300 000€.
 
III - Les obligations à remplir avec les statuts LMP / LMNP ?
 
En devenant loueur professionnel (LMP), l’investisseur doit s’acquitter des obligations comptables et déclaratives des entreprises. De même, il doit être obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, opter pour le régime du réel ou réel simplifié et enfin avoir un seuil annuel minimal de recettes de 23000€.
Dans tous les cas, meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP), l’investisseur doit nécessairement louer un logement meublé, c'est-à-dire équipé et permettant au locataire de s'installer.
 
IV - Qui est concerné par les régimes LMP / LMNP ?
 
  * Le régime de loueur en meublé professionnelle (LMP) est un montage qui intéresse principalement les investisseurs fortement imposés, se situant le plus souvent dans les deux dernières tranches d’imposition et disposant d’assises financières importantes. Les revenus générés, pour bénéficier du régime LMP, doivent être supérieurs à 23000€ ; le ticket d’entrée est donc élevé, puisqu’il nécessite l’acquisition de plusieurs logements.
 
  *  Le régime de loueur meublé non professionnel (LMNP) est lui,moins contraignant ; il ne nécessite pas un minimum de revenu locatif. Il permet ainsi à tout un chacun, selon sa volonté de placement, de se constituer un patrimoine ainsi que des revenus complémentaires défiscalisés tout en préparant également sa retraite.
 
V - Notre avis sur sur les statuts LMP et LMNP
 
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ainsi que de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) constituent aujourd’hui un des plus puissants outils de gestion du patrimoine.
Ces dispositifs allient à la fois la constitution d'un patrimoine immobilier et des dispositions fiscales intérressantes.
Dans ces deux statuts LMP ou LMNP, l'objectif est double : se constituer un patrimoine tout en récupérant grâce aux loyers une rente mensuelle immédiatement et comme complément de retraite.
 
VI - Le + de loueur-meublé-investissements.fr sur les statuts LMP / LMNP
 
Les loueurs en meublé non professionnel dont les recettes locatives n’excèdent pas 760€ par an sont totalement exonérés d’impôt sur les bénéfices. D’autre part les loueurs en meublé professionnels ont tout intérêt à opter pour le régime du réel simplifié, qui permet de déduire directement du revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.



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